Comment trouver un terrain ?

Il existe plusieurs modes de recherche. La Presse locale, où vous trouverez des annonces de particuliers, la presse spécialisée où se concentrent généralement les professionnels de l'immobilier, les lotisseurs et enfin les agences immobilières.

Passez par un particulier permet l'économie des frais d'une agence (par définition). Par ce moyen, tout peut arriver: vous pouvez faire une très bonne affaire ou le propriétaire peut avoir surévaluer de beaucoup son bien.

Quelque soit la méthode de recherche il est de toute façon important de connaître les ordres de prix, et pour cela rien de mieux que de comparez et de multiplier les visites.

Les lotisseurs et agences vous proposerons souvent des parcelles prête à bâtir, déjà viabilisé, ou en passe de l'être, cette facilité d'accès est à prendre en compte dans l'estimation.

Peut-on construire moins cher ?

Au moment de choisir son terrain il est indispensable de le soumettre à différents critères, bien que le terrain idéal à tout point de vue soit rare, connaître les qualités d'un terrain c'est aussi pouvoir appréhender ses défauts.

Vérifier l'orientation
Le site est-t-il ensoleillé ? N'y a-t-il pas des obstacles à la lumière, notamment à certaines heures de la journée
ex: bâtiment imposants, colline, arbre hautes tiges, etc.
Mais aussi permet-il la construction d'une maison dites « bio-climatique ».
C'est à dire: des façades largement ouvertes au sud ouvertes, et un nombre minimum de percement au nord.

Réglementations urbaines ? surface habitable autorisée
Chaque parcelle de notre territoire est numérotée et soumis à une réglementation urbaine. (comment construire, limite de construction, surface habitable possible, etc) inscrit dans un règlement appelé: POS Plan d'occupation des Sol ou PLU Plan local d'urbanisme (les POS étant peu à peu remplacé par les PLU). Vous n'avez pas tout les droits en construction. La surface à construire est limitée par un coefficient d'occupation de sol. Avant l'achat de votre terrain il est préférable de faire une demande de règlement auprès des services d'urbanisme de votre mairie, et de contrôler la natures des contraintes. (toit deux pentes obligatoire, bardage bois interdit, etc) Enfin, si vous êtes dan un lotissement, la plupart possède un règlement interne, dont les clauses sont à prendre en considération. Les réglementation sont retirer gratuitement en mairie, et auprès de votre syndic.

Vérifiez aussi si le terrain se situe dans le périmètre de sauvegarde des monuments historique. Toute construction ou modification de l'existant devra alors avoir l'aval de l'Architecte des bâtiments de France.

Zones à risque
Enfin, la majorité des nos foyers étant aujourd'hui équipé des nouvelles technologie, votre terrain est-il couvert pour la téléphonie mobile, le satellite, l'ADSL ? Vérifier aussi dans quelles zones se situe votre terrain. Il peut être en zone plus ou moins inondable, en zone sismique, en zone Seveso (risques industriels),etc. Tout ces renseignements, en plus d'être bon à savoir, conditionneront la possibilité et la manière de construire sur ce terrain.

Nuisances Acoustiques
Le bruit est un facteur très nuisible. Même discret, une source sonore constante peut provoquer un stress irrévocable. Pensez à visiter le site à différentes heures de la journée. Privilégiez les visites aux heures de pointe, Si c'est à proximité d'un bar ou d'une boîte de nuit, allez y faire un tour en soirée.

Les servitudes éventuelles
Avoir une servitude sur son terrain, c'est dépendre d'un tiers pour un accès (ou qu'un tiers à le droit de traverser votre terrain), un droit de passage, une vue à ne pas obstruer, etc.
Ces contraintes peuvent avoir pour conséquence une décote du terrain, et vos obligations sont à prendre en compte très sérieusement.

Vues possibles
L'importance des vues est à mettre en relation avec l'orientation. L'idéal étant d'avoir la vue sur les façades les plus largement vitrées. Il sera donc préférable de choisir un terrain dont le panorama est au sud. Le nord pouvant être moins exceptionnel.
Avez-vous des parcelles voisines qui dominent votre terrain ? L'intimité de votre maison et votre jardin sont aussi à prendre en compte.

Vent dominants
Il est conseillé de demander un relevé hygrométrique et des vents dominants sur la parcelle auprès d'un service de météorologie (météo France), car vous aurez peut être à vous en protéger.

La Viabilité
Un terrain n'est constructible que s'il est dans une zone règlementée propice à la construction, et qu'il dispose d'un accès à l'énergie.
Si votre terrain ne dispose pas de ces accès, il est préférable de demander auprès de concessionnaires EDF GDF et EAU un devis pour pouvoir anticiper ces dépenses.

Principe d'assainissement
Tout bâtiment « habitable » doit être en mesure de traiter ou de canaliser les eaux usées qu'il rejette.
Dans la majorité des cas, le raccordement au « tout à l'égout » est possible.
Pour le reste, il est nécessaire d'aménager une aire dites d'assainissement, composé d'une fosse septique (sorte de réservoir env 3000L) et d'un champ d'épandage (système de canalisation perméable permettant la pénétration progressive des « liquides » dans le terrain.
La surface réservée au champs d'épandage dépend de la nature de votre terrain et de sa capacité à absorber l'eau, et peut être très gourmand en surface. Puisqu'il n'est pas possible de construire au-dessus du champ, ni de l'installer en surplomb du bâtiment, il est important de prévoir son emplacement, et de chiffrer son coût auprès d'un terrassier.

Nature du sol
La nature du sous-sol est en relation directe avec le coût de votre future construction.
Un bâtiment est ancré sur le terrain par le biais de fondations.
Ces fondations sont posées sur un « bon sol ». Plus ce « bon sol » est en profondeur, plus les fondations seront profondes et donc onéreuses. (cf FONDATIONS)
Enfin la pénétration de l'eau sur le site est à prendre en considération (notamment dans le cadre d'une fosse septique)
Les sous-sol propice au glissement de terrain sont à proscrire de vos recherches: sol et sous-sol très tendres et instables en plus d'être en pente. Dans ce type de cas, un bon indicateur est la végétation (arbres penchés = terrain instable)
Pour des complément d'information, dirigez vous vers le service de la DDE: Direction Départementale de L'Equipement, ou bien mandatez un géomètre pour une étude de sol (indispensable lors de la phase de conception).

historique du terrain
Le passé d'un site est souvent négligé par les futurs acquéreur, mais peut soulever des problèmes qu'on ne peut pas connaître autrement.
Ex: ancienne zone industrielle au sol bien ou mal dépollué.
Zone de carrière ou de remblaie obligeant une adaptation spéciale de fondation...

Accès aux nouvelles technologies
La majorité des nos foyers étant aujourd'hui équipée des nouvelles technologies, peut-être est-il intéressant de savoir si le terrain est couvert par la téléphonie mobile, le satellite, l'ADSL ?

Projets futurs
Enfin, il est aussi très important de prendre des renseignements sur les futurs projets prévus aux alentours. Un immeuble est peut-être prévu juste à côté du site et obstruera peut-être une grande partie de la lumière. Un projet d'autoroute ou de voie ferrée est peut-être prévu à quelques centaines de mètres et provoquera des nuisances. Le mieux est encore d'aller en mairie et de prendre des renseignements.

Comment acheter un terrain ?

Vous avez pris en considération toutes les recommandations qui s'imposent pour être sûr de vos envies, il va falloir passer à l'acte.

Dans un premier temps, l'urgence est de « bloquer » la vente, en signant avec le propriétaire actuel une promesse unilatérale de vente. (Pourquoi urgent ? - tant que c'est pas signé, vous pouvez passer à côté.)
Ce document oblige le propriétaire à vous vendre son bien, suivant un délai donné et contre compensation financière en cas de rétractation de votre part (indemnité d'immobilisation égale à +ou- 10% de la vente globale)

Il est d'usage de mentionner un certain nombre de conditions suspensives à la signature de cet acte, et notamment la résiliation sans condition ni indemnité en cas de refus de prêt, refus de permis de construire, refus de certificat d'urbanisme, etc.

la promesse unilatérale de vente peut être réalisée devant un notaire (le votre de préférence), soit directement avec le vendeur par « sous-seing privé », qui devra alors être enregistré légalement sous 10 jours auprès de la « recette des impôts » sous peine d'être annulé.
Une fois le « sous seing » déposé, il faudra remettre un exemplaire auprès de votre notaire, ainsi que le dépôt de 10% du montant de la vente.

L'acte définitif de la vente s'effectuera alors sous 3 mois, chez votre notaire.
Au cours de cette dernière phase, vous soldez le montant de la transaction, et payez « les frais de mutation » (passage d'un propriétaire à l'autre s'élevant à +\- 5%)


A l'issue des ces 3 grandes étapes de prospection, de réflexions et finalement d'achat, vous êtes
logiquement propriétaire d'un site bien orienté, propice à l'élaboration d'une maison qui vous correspond.... passons à la conception !